Pengakuan seorang makelar barang tak bergerak: “Klien mendobrak pintu dan menyapu apartemen”
Wakil Ketua grup perusahaan Gras, Pyotr Kirillovsky, mengatakan kepada The Insider tentang bagaimana para agen penjual melihat tahun gila ini (dan bagaimana kemungkinan besar tahun berikutnya akan melihatnya).
Saya terkejut dengan banyaknya uang yang dimiliki kota ini. Pada bulan Maret, pada puncak krisis Ukraina, kami menghentikan badai permintaan dengan menaikkan harga. Kemudian kami yakin bahwa kami telah mengumpulkan “sisa-sisa kemewahan” yang terakhir. Namun pada bulan September, setelah lonjakan nilai tukar mata uang, lonjakan kembali terjadi. Kemudian kami melebihi rencana bulanan hampir setengahnya. Saya yakin orang-orang tidak lagi memiliki rubel. Tapi kemudian bulan Desember tiba, dan dalam tiga hari kami menjual satu setengah bulan sebelumnya. Kami harus mematikan iklan, tetapi klien mendobrak pintu dan terus menyapu apartemen. Ini adalah kota gila di Asia yang tidak memiliki dasar.
Dari mana kegembiraan itu berasal?
Permintaan di pasar real estat Moskow secara tradisional terdiri dari dua bagian – final dan investasi. Dengan kata lain, dari orang-orang yang membeli untuk hidup dan mereka yang membeli untuk mendapatkan penghasilan atau menabung. Jika kita evaluasi permintaan akhir pada tahun 2014, sudah turun 10-15% dibandingkan tahun 2013 dan 2012. Dengan kata lain, kita mulai merasakan krisis di pasar real estate pada akhir tahun 2013. Mengenai permintaan investasi, hal ini tidak hanya memungkinkan pasar untuk mengkompensasi penurunan permintaan akhir, namun pada suatu saat dapat melipatgandakannya. Pada akhirnya, tahun 2014 tidak hanya menyamai tahun 2013, namun juga melampauinya dalam hal jumlah transaksi.
Kami harus mematikan iklan, tetapi klien terus mendobrak pintu dan menyapu apartemen.
Faktanya, permintaan spekulatif telah membentuk pasar selama 14 bulan terakhir, yang berarti bahwa arus transaksi yang menentukan disebabkan oleh gelombang yang terburu-buru. Kami menghitung total empat gelombang seperti itu. Yang pertama terjadi pada bulan November 2013, ketika Bank Sentral mulai “berburu” terhadap bank-bank yang tidak dapat diandalkan. Kemudian investor mulai menarik simpanan secara besar-besaran, terutama yang melebihi jumlah simpanan asuransi, dan berinvestasi di real estate. Kami mencatat gelombang kedua pada awal Februari, dengan latar belakang guncangan yang dialami pasar pada puncak peristiwa di Ukraina. Kami menghentikan tingginya permintaan dengan menaikkan harga dan yakin bahwa kami telah mengumpulkan “sisa-sisa kemewahan” yang terakhir. Namun sudah pada bulan September, setelah lonjakan mata uang lainnya, warga kembali mulai dengan tergesa-gesa membuang rubel. Kemudian kami melebihi paket bulanan hampir setengahnya. Saya yakin orang-orang tidak lagi memiliki rubel. Klimaksnya terjadi di penghujung tahun, ketika dalam tiga hari kami menjual satu setengah bulan ke depan. Kami harus mematikan iklan, tetapi klien terus mendobrak pintu dan menyapu apartemen.
Kepanikan dan bencana alam adalah penolong terbaik di pasar real estat Moskow. Real estat mendukung investor dalam menghadapi ketakutan mereka. Mereka percaya bahwa membeli apartemen seperti bermain game komputer; hal ini membantu mereka mengatasi kesenjangan dan, jika terjadi kegagalan, melakukan reboot. Konsumen Rusia, bahkan yang paling maju sekalipun, masih percaya pada kesempurnaan media investasi ini. Harus diakui bahwa keunggulan utama real estate dibandingkan mata uang, saham atau emas adalah bahwa ia memiliki nilai guna. Anda selalu dapat menggadaikannya, menyewakannya, atau, paling buruk, mulai tinggal di dalamnya.
Jalur investor pemula hampir selalu berkembang menurut satu skenario. Begitu pendapatan sebuah keluarga melebihi 250 ribu rubel per bulan, maka secara otomatis terlibat dalam permainan ini. Pertama, investor membeli mobil baru, lalu apartemen, menggunakan dana sendiri atau menggunakan KPR. Langkah selanjutnya adalah membeli apartemen untuk disewakan, kemudian untuk spekulasi. Bagi warga negara berpendidikan rendah yang telah “bangkit”, ini adalah cara yang dapat dimengerti dan dapat diandalkan untuk menginvestasikan uang.
Terlepas dari stereotip yang tersebar luas, uang utama pasar real estat tidak terkonsentrasi pada elit Ostozhenka atau Arbat. Menurut perkiraan Pusat Penelitian Strategis Rosgosstrakh, tidak lebih dari 70 ribu keluarga di Rusia memiliki kesempatan untuk membeli real estat mewah - ini kurang dari 0,1% populasi. Namun sekitar 3,5 juta keluarga, atau sekitar 6,5% populasi, sudah memiliki pendapatan lebih dari 250 ribu rubel per bulan. Orang-orang ini memiliki permintaan besar akan real estat.
Antrian
Anda paling sering bertemu investor pemula di kantor pengembang terbesar - Morton, PIK, Absolut, MIC, SU-155. Kemungkinan besar Anda tidak akan menikmati membeli apartemen dan layanan individu di sini. Penjualan diselenggarakan berdasarkan prinsip ban berjalan dan lebih mirip antrian di klinik atau Bank Tabungan. Klien datang, mengambil kupon sobek dan, setelah menunggu lama, membuat janji dengan broker, yang akan menghabiskan 20 menit hingga satu jam bersamanya. Broker yang efisien dapat melakukan beberapa transaksi dalam sehari, dan beberapa lusin transaksi dalam sebulan.
Selama periode “gelombang” konsumen, laju penjualan semakin meningkat, dan gairah semakin memanas. Mereka mengatakan bahwa selama kesibukan bulan Desember, Anda bisa mengantri sampai larut malam dan tidak mendapatkan “janji”. Sementara para penjual real estat berbagi berita tentang perkelahian lain dalam antrean, para pengiklan pasar real estat mengatakan bahwa “antrean” seperti itu dapat memakan beberapa ratus berat jeruk keprok promosi, yang dibeli untuk mencerahkan waktu luang mereka yang menunggu.
Tentu saja, untuk membeli apartemen di pasar perdana, tidak ada lagi yang membawa uang tunai, seperti di awal tahun 2000-an. Transaksi tersebut dapat terjadi baik di pasar sekunder atau dalam hal pengalihan hak milik. Ya, secara teknis akan sulit. Pengembang terbesar, yang menguasai hingga 30% dari seluruh pasar, memiliki pendapatan tahunan beberapa miliar rubel per bulan - untuk mengangkut uang sebanyak itu diperlukan pembuatan layanan pengumpulan mereka sendiri.
Beberapa statistik
Faktanya, pasar real estate adalah pasar “gemuk” yang dikesampingkan oleh perekonomian. Sama seperti seseorang yang sedang stres mulai “memakan” pengalamannya, demikian pula investor “menyembunyikan” uangnya secara nyata. Menurut Rosreestr, jumlah total transaksi di wilayah Moskow akan menjadi sekitar 650 ribu pada tahun 2014, dan sekitar 150 ribu di pasar perdana hingga satu triliun rubel.
Menurut perhitungan kami, pasar hipotek akan menyusut tiga kali lipat pada tahun 2015.
Di Moskow, hipotek mencakup sekitar seperempat dari seluruh pasar real estat, di wilayah tersebut - sekitar sepertiganya, dan di wilayah tersebut mencapai 70% atau lebih. Pada bulan Desember, suku bunga Bank Sentral meningkat menjadi 17%. Bahkan jika Anda yakin dengan pernyataan pihak berwenang tentang subsidi pinjaman hipotek, suku bunga hipotek di bank-bank pemerintah telah meningkat menjadi 17%, uang muka minimum telah meningkat menjadi 30%, dan persyaratan untuk peminjam telah meningkat. Menurut perhitungan kami, pasar hipotek akan menyusut tiga kali lipat pada tahun 2015. Ini setara dengan sekitar 20% pasar. Ditambah lagi dengan permintaan yang ditangguhkan pada tahun 2015, yang direalisasikan pada tahun 2014, dan kita mendapatkan sekitar 20% lagi. Jadi, meskipun kondisi saat ini terus berlanjut, pasar sudah kehilangan 40% di tahun mendatang. Ini adalah perkiraan yang realistis; jika skenarionya pesimistis, penurunannya bisa lebih parah lagi.
Sedikit tentang masa depan
Harga kemungkinan akan mengalami sedikit koreksi pada paruh pertama tahun ini, sebesar 10-15%
Bagi pembeli akhir, tahun mendatang akan menjadi tahun yang penuh risiko dan peluang. Anda seharusnya tidak mengharapkan penurunan harga yang besar, setidaknya karena barang berkualitas tinggi mana pun terdiri dari 30% komponen impor, dan barang elit - lebih dari setengahnya. Ini termasuk komunikasi, peralatan teknik, peralatan konstruksi, dan bahan finishing. Sebaliknya, harga kemungkinan akan mengalami koreksi tipis saja pada paruh pertama tahun ini, sebesar 10-15%.
Risiko akan dikaitkan dengan kebangkrutan, yang tidak dapat kita hindari. Hal ini terutama mungkin terjadi dalam kasus pengembang yang membangun tanpa menarik pembiayaan bank, menjual pinjaman hipotek dengan porsi besar, dan yang proyeknya berlokasi di area dengan sedikit permintaan di pasar di wilayah Moskow tengah dan jauh. Peluang akan terkait dengan struktur proposal. Pengembang akan merilis penawaran penjualan yang likuid dengan harga menarik untuk mendapatkan permintaan tambahan. Ini bisa berupa tata ruang yang sukses atau lokasi yang menguntungkan, lantai tinggi dengan harga rendah, atau segala jenis eksotik - apartemen dua lantai, penthouse dengan teras pribadi, dan apartemen berperabotan lengkap. Jika pembeli bersedia mengambil risiko dan berinvestasi dalam jangka waktu 3-5 tahun, maka penawaran yang sangat murah dapat dibeli pada tahap awal konstruksi.
